房地产企业如何估值？
这个问题有意思，我来讲个故事吧。 某房企想做项目收并购，找到我，让我出个方案，该怎么下手呢。 我说老哥们，你们现在是不是现金流很紧张啊，需要花钱的地方很多，但手里有没有多少现金，都说自己没钱，其实啊，你们那块地值20亿，我们做个投资，给你们40亿，你给我那块地，咱俩就算两清了，以后各走各路，相忘于江湖，咋样 老哥一愣神，然后说到，兄弟，还是你有办法，就冲你的这一份诚意，这事就成了，我请你吃个饭。 我说老哥你别忙，吃饭哪能劳您大驾，我做东，请老板去一家很有名的餐馆吃顿饭，我安排一下，您陪着老板去吃就行。 吃饭的时候，我故意说到，老哥，你看我现在也是身无分文，连个买票的钱都没有，真是穷得慌，要不您借我10万应急，等我周转开了，一定还您。 老哥一口答应到，小事，你就放心吧。
回到正题，一般房地产的估值有两种方法，一种是收益法，一种是成本法，当然还有资产法、市场法等，这里我就不多讲了，可以百度一下，一大堆。 但这两种方法的底层逻辑是相似的，都是先估出来这个地块（或者项目）未来的预期收益（或利润），然后折现到现在，看现在的收益有多大，再结合企业的一些财务数据比如资产负债率、融资成本、资金成本等等，最终确定企业的价值。 这时候可能你就会问了，既然你是搞收并购的，必然对价值估算很有经验，那你告诉我，如果我想把一个企业（项目公司）买过来，该如何下手呢？
首先明确一点，任何时候，我们要评估一个企业（项目公司）的价值，都要从两个方面入手： 一是未来收益能力怎么样；二是未来支出有哪些，要花多少钱。
接下来我会分享两个真实案例，可以帮助大家理解，欢迎关注！