深圳工业红线合理么？
我去年开始思考中国房地产的问题，并且写了一份长一点的解答。 今天看见这个问题，正好借这个机会重新梳理一下自己的看法。 全文很长，阅读大概需要10分钟。
我提出的解决房地产问题的五大思路中的第一条就是“政府不再直接参与土地红利分配”，也就是说土地财政这个游戏应该结束了。 什么是土地财政呢？也就是地方政府通过出让土地使用权的方式获取建设资金，然后用来进行城市建设。其背后的逻辑是：土地出让收入—城市建设—税收增加（经营土地所得+经营企业所得）>=土地出让收入 这实际上是一种“以工促商”“以城带产”的思路，它所导致的结果就是地方政府的土地卖越多，收入越高，城市的基础设施就越健全，商业越发达，产业越集聚，纳税就越多。当然，这里忽略了一些问题，比如税源的稳定性以及一些其他的问题。但这条思路的本质就是这样。
所以从这个角度来说，工业红线其实就是土地红线的延伸，因为工业用地的成本相对低于商业用地，且产出也相对较低，如果大面积扩张的话会挤压其他产业的利益。 那是不是说工业红线就不合理呢？我也不认为不合理。
一方面，中国的城镇化还在进行，这意味着城市土地还有很大的开发空间；另一方面，中国的工业化进程还没有完结，大量的工业品还需要土地作为支撑。 如果只考虑第一个方面而忽视第二个方面的话，势必造成大量的城乡结合部地区“摊大饼”式的扩张，这种低效率的土地利用显然不符合经济发展的规律。而如果只考虑第二个方面而忽视第一个方面的话，那么就会出现像以色列那样的，为了发展经济不管什么地方都开发土地的极端情况。（这里没有强调两者兼顾的原因正在于目前我国的城镇化和工业化都处于不可分割的过程） 我认为在现阶段的中国，土地红线加工业红线是一种合理的政策安排。至于说它会带来什么负面影响，我觉得只需要让市场机制发挥它应有的作用就可以了——市场愿意支付多大的地价，取决于它所能获得的预期收益，而当收益低于某种阈值的时候，它就会失去继续扩张的动力。所以从长期来看，这种政策并不会比过去那种完全放开式的土地征用更糟糕。