房地产企业如何估值？
这个问题有意思，我来讲个故事吧。 某房企想做项目收并购，找到我，让我出个方案，该怎么下手呢。 我说老哥们，你们现在是不是现金流很紧张啊，需要花钱的地方很多，但手里有没有多少现金，都说自己没钱，其实啊，你们那块地值20亿，我们做个投资，给你们40亿，你给我那块地，咱俩就算两清了，以后各走各路，相忘于江湖，咋样 老哥一愣神，然后说到，兄弟，还是你有办法，就冲你的这一份诚意，这事就成了，我请你吃个饭。 我说老哥你别忙，吃饭哪能劳您大驾，我做东，请老板去一家很有名的餐馆吃顿饭，我安排一下，您陪着老板去吃就行。 吃饭的时候，我故意说到，老哥，你看我现在也是身无分文，连个买票的钱都没有，真是穷得慌，要不您借我10万应急，等我周转开了，一定还您。 老哥一口答应到，小事，你就放心吧。
回到正题，一般房地产的估值有两种方法，一种是收益法，一种是成本法，当然还有资产法、市场法等，这里我就不多讲了，可以百度一下，一大堆。 但这两种方法的底层逻辑是相似的，都是先估出来这个地块（或者项目）未来的预期收益（或利润），然后折现到现在，看现在的收益有多大，再结合企业的一些财务数据比如资产负债率、融资成本、资金成本等等，最终确定企业的价值。 这时候可能你就会问了，既然你是搞收并购的，必然对价值估算很有经验，那你告诉我，如果我想把一个企业（项目公司）买过来，该如何下手呢？
首先明确一点，任何时候，我们要评估一个企业（项目公司）的价值，都要从两个方面入手： 一是未来收益能力怎么样；二是未来支出有哪些，要花多少钱。
接下来我会分享两个真实案例，可以帮助大家理解，欢迎关注！
1、市盈率法。市盈率法是目前A股最通行的估值方法，在非房地产上市公司中基本适用。但在目前宏观经济不确定性加大的情况下，由于房地产及相关行业受政策影响巨大，未来业绩的可预测性不高，采用PE估值法得出的结论难免有失偏颇，且目前国内房地产上市公司业务类型和地域跨度较大，缺乏绝对的可比性。因此，笔者认为，PE估值法可简单测算房地产行业的市场价值，但难以对单个上市公司进行准确估值。
2、NAV估值法。NAV估值法最早由瑞银证券在国内倡导，主要是将开发成熟后的土地储备和在建工程按销售净价折算资产净值。考虑到房地产价格的上涨趋势，该估值方法将净资产按一定折现率折算成未来实现利润后的资产净值，再扣除有息负债和未来拟开发项目的资金需求，将剩余净资产按市场流动性溢价率给予溢价，再加上非土地储备的其他有形资产和品牌等无形资产溢价（如上市公司壳资源价值）的价值后，再扣除或有负债，得出公司的实际理论价值。
使用该估值方法的前提是土地储备和在建工程的后续开发利润率为社会平均利润率，且该方法在具体适用中对于很多参数没有统一的选取标准，且该方法很难对公司管理团队的价值做出判断，使得不同的研究者对于相同公司的估值可能会有显著差异。
3、RNAV估值法。RNAV估值法是国内多数从事房地产行业研究的券商分析师最常用的方法，该方法与NAV法在很多方面有相同的地方，如都是从净资产的角度对房地产行业进行估值等等，但在很多方面有所不同。
目前，国内研究实践中RNAV法还没有一个统一的标准，不同的研究者在具体的参数选取、资产价值的定价上有所不同。如笔者从2006年以来使用RNAV法研究房地产行业，选取的主要参数是在现有资产下，对重估净资产进行折现和给予流动溢价两个指标，并对非土地储备其他资产和品牌价值给予一定的溢价。
