资产评估折现率如何定？
折现率一般是由无风险报酬率和风险报酬率构成。在实际工作中，人们通常采用本期长期国债利率或者国债平均利率作为无风险报酬率。风险报酬率的确定一般根据行业风险、财务风险等风险因素确定，一般可以在1%-5%之间取值。
在确定房地产收益时，一般应当采取客观收益，而不是实际收益。因为实际收益受实际经营状况影响很大，往往与房地产的市场价值不匹配。比如，某个经营失败的餐饮饭店，由于经营亏损，其利润或者租金低于同类房地产。如果按照其实际收益来评估其市场价值，会大大低于同类房地产的价格。对于具有特殊经营模式的房地产，也应采用客观收益。
折现率实质上是将未来某一项收益转换成现值的系数，它反映的是资本的获利水平，而资本的最高获利水平决定着资本在不同收益水平之间的流动。对于房地产来说，由于土地具有自然增殖性，所以，通常在房地产价格中，一般还可以分解出土地价格。因此，用于将未来土地纯收益转换成现值的转换系数，即土地还原率，一般要低于建筑物还原率。
房屋所有权人出租房屋得收益，一般包括房屋土地租金和房屋租金，因此房地产的总还原率高于房屋还原率和土地还原率。通常情况下，土地还原率可采用安全利率如国库券利率；由于建筑物在未来使用年限内存在自然折旧，因此建筑物还原率要高于土地还原率；房地产总还原率可采用一般借款利率水平。
在房地产实际评估中，通常要考虑各期收益情况，如果各期收益接近于平均收益，则可以采用平均还原利率；如果各期收益有较大变化，则应当用相对应的逐年递增（减）还原率进行折现。